Госдума рассматривает закон, который обяжет всех ипотечных застройщиков частных домов работать через счета эскроу
В Госдуму внесён законопроект, распространяющий механизм эскроу-счетов на всё индивидуальное жилищное строительство, которое ведётся на заёмные деньги. Если документ примут, хозспособ - когда владелец участка часть работ делает своими руками, а на остальное нанимает подрядчиков - останется доступен лишь тем, кто строит исключительно на собственные средства.
Что меняется и почему именно сейчас
До марта 2025 года эскроу при строительстве частного дома требовались только по льготным программам - семейной и сельской ипотеке. Рыночная ипотека на загородку жила по старым правилам. Теперь эту лазейку хотят закрыть.
Логика законодателей понятна: по имеющимся данным, за последние несколько лет бума загородного строительства в стране появилось около 20 тысяч обманутых заказчиков ИЖС. Деньги переданы, фундамент залит - а дальше тишина. Те же грабли, на которые городской рынок наступал в девяностых и нулевых.
Первый заместитель гендиректора «Дом.РФ» Алексей Ниденс на круглом столе в Совете Федерации в марте этого года формулировал жёстко: «Через 2-3 года мы будем уже сожалеть, что такое решение не было своевременно принято». Пока объёмы рыночной ипотеки на загородном рынке невелики - самое время ставить барьеры.
Эскроу работает, но даётся не всем
Суть механизма проста: деньги покупателя замораживаются на счёте в банке и поступают подрядчику только после того, как дом сдан. Строительство при этом ведётся на банковский кредит. Схема отработана на городских новостройках - и действительно снизила число недостроев на первичном рынке.
Загородный рынок устроен иначе. Здесь десятилетиями работали небольшие бригады и семейные компании, которым получить аккредитацию в банке физически сложно. Уже после введения обязательного эскроу по льготной ипотеке часть таких игроков просто ушла с рынка - не потянули требования. Расширение правила на все ипотечные сделки неизбежно ускорит этот процесс.
- Эскроу при льготной ипотеке на ИЖС - обязательны с 1 марта 2025 года
- Законопроект распространяет требование на всю ипотеку, включая рыночную
- Хозспособ сохраняется только при строительстве без кредита
- Число обманутых заказчиков ИЖС в стране - около 20 тысяч человек
Чем это обернётся для рынка
Аналогия с городским рынком здесь работает в обе стороны. Эскроу на новостройках защитили дольщиков - но одновременно вымели с рынка мелких застройщиков и подтолкнули цены вверх. За городом, по всей видимости, повторится то же самое. позиции даст 2 Укрупнение подрядчиков снизит конкуренцию, а значит - и стимул держать сметы в разумных пределах.
Большинство тех, кто строится за городом, кредитные деньги всё равно используют. Доля чистых «самостройщиков» на собственные накопления невелика. Так что фактически речь идёт о тотальном переходе загородного ИЖС на новые рельсы - просто растянутом во времени.
